2026年1月1日，《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》（国家税务总局公告2026年第3号）（以下简称《公告》）发布，明确了土地增值税政策执行口径，自2026年1月1日起施行。本文结合案例，对纳税人需要重点了解掌握的政策要点进行归纳和解读。 一、《公告》出台背景 近年来，一些土地增值税涉税业务事项存在执行口径不统一、不规范问题，不利于纳税人理解和遵从，也给税务部门和税务人员带来了管理风险。为规范税收征管，优化办税环境，更好服务全国统一大市场建设，并从制度上防范税收风险、执法风险和廉政风险，税务总局研究制定了《公告》。《公告》的发布实施，有利于降低纳税人的税法遵从风险，有利于营造稳定、公平、透明、可预期的税收营商环境，有利于改善和稳定房地产企业的市场预期。 二、《公告》主要内容 （一）明确了土地增值税的管理流程 房地产开发项目的土地增值税管理分为预征、清算、尾盘三个环节。项目在未达到清算条件前取得的预收款或销售收入，采用预征方式征收土地增值税；达到清算条件后，纳税人进行清算申报，税务机关开展清算审核，确定项目已售部分的应纳税款；清算后，纳税人销售项目未售部分的，按照尾盘计征土地增值税。预征、清算、尾盘在时间顺序上存在先后，此前三者之间的时间点划分并不明确，清算环节取得收入如何征税也不统一。对此，《公告》第一条、第三条、第六条从房地产开发项目的土地增值税全链条管理出发，明确了预征、清算、尾盘之间的属期划分及清算期间取得收入的征税规则。 1.预征属期的起点。纳税人预缴义务始于房地产开发项目取得首张预售许可证书（或现售备案证书）的发证当日。若在此之前取得预（销）售收入的，纳税人预缴义务则为取得首笔预（销）售收入的当日。 2.预征和清算属期的划分。区分预征和清算属期的标志性事件为税务机关受理纳税人清算申报。税务机关受理纳税人清算申报时的前一预征税款所属期终了之日，即代表预征属期结束，此后进入清算属期。该时间节点也是清算收入、清算销售面积的归集截止时点。 3.清算和尾盘属期的划分。区分清算和尾盘属期的标志性事件为税务机关出具清算审核结论。税务机关出具清算审核结论后的首个季度纳税申报期的开始日（4月1日、7月1日、10月1日、1月1日），即代表尾盘属期开始。需要注意的是，虽然清算和尾盘是土地增值税管理的两个不同环节，但《公告》第六条规定，在清算属期转让房地产取得收入的，同样是按尾盘销售方法计缴税款。 （二）明确了计算土地增值税时允许扣除的金额 依据土地增值税暂行条例规定，在计算土地增值税时允许扣除的项目主要包括四项：一是取得土地使用权所支付的金额；二是开发土地的成本、费用；三是新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；四是与转让房地产有关的税金。 《公告》第四条规定，在房地产开发项目规划范围外为政府建设公共设施实际发生的建造支出（以下称“红线外”支出），允许在计算土地增值税时扣除，且应计入前述“取得土地使用权所支付的金额”扣除项目。需要注意的是，《公告》虽明确“红线外”支出允许扣除，但需满足“纳税人取得出让土地时，与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或其补充协议中约定”的条件。如果该类支出未在土地出让合同或其补充协议中约定，而是通过政府会议纪要或其他形式确定，则纳税人在计算土地增值税时不能扣除“红线外”支出。 《公告》第五条明确，纳税人因转让房地产缴纳的印花税，允许在计算土地增值税时扣除，且应计入前述“与转让房地产有关的税金”扣除项目。同时明确纳税人因转让房地产缴纳的地方教育附加，视同税金予以扣除。 《公告》第七条明确了纳税人办理尾盘销售土地增值税申报时，各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额的计算方法。各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额＝税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计÷相应类型房地产的可售建筑面积。此前的计算方法是“清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积”。与此前规定相比较，有两点需要关注：一是单位建筑面积扣除项目金额的确定要区分普通住宅、非普通住宅等房地产类型，以客观反映不同类型房地产的真实成本；二是对各地实际执行的“清算的总建筑面积”即“可售建筑面积”的做法，此次正式予以明确，强调扣除项目金额锚定的是可售建筑面积。 （三）明确了土地增值税的计税方法 《公告》第二条明确了土地增值税预征的计税依据。根据现行税法规定，土地增值税应税收入不含增值税。因此，在确定预征土地增值税的计税依据时，需要将含增值税的价款还原为不含增值税的价款。此前，在还原不含税价款时，既可以采用“预收款-应预缴增值税税款”方法，也可以采用“预收款÷（1＋增值税适用税率或征收率）”方法。前者是据实扣除预缴的增值税，后者是计算扣除增值税销项税额或应纳税额。此次《公告》明确统一按照后者确定预征土地增值税的计征依据，从而与增值税和企业所得税的计税方法保持一致。 《公告》第八条明确了尾盘销售时可按规定申报享受免征土地增值税优惠。根据现行税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。结合《公告》第六条“尾盘销售土地增值税按季申报缴纳”之规定，尾盘销售同样以季度属期为单位适用免税政策。 三、示例和说明 甲公司在某地有多个房地产开发项目，当地税务部门规定土地增值税按月预征。甲公司于2026年1月15日取得首笔销售收入，于2026年2月15日取得商品房现售备案证书。2026年3月，甲公司主管税务机关向甲公司下达清算通知，甲公司于2026年4月30日向主管税务机关提交清算申报资料，主管税务机关于5月10日受理，组织清算后于8月10日出具清算审核结论。 按照《公告》规定，可以明确甲公司以下土地增值税征管事项。一是甲公司1月15日取得的销售收入应在2月征期预缴土地增值税，而非2月15日取得商品房现售备案证书后在3月征期预缴土地增值税。二是甲公司预征属期的截止时间是主管税务机关受理清算申报月份（5月）的前一个预征税款所属期终了之日（4月30日），而非受理清算申报当月，也不是向主管税务机关提交清算申报资料的时间。与此相匹配，甲公司清算项目归集销售收入、销售面积的截止时间也是4月30日。三是甲公司清算属期的截止时间是主管税务机关出具清算审核结论月份（8月）所在的季度终了之日（9月30日），而非出具清算审核结论当月末（8月31日）。四是甲公司清算属期（5月1日至9月30日这五个月）的销售收入对应的土地增值税应在10月征期一并申报，且作为一个独立的核算期间按尾盘销售方法申报纳税。10月1日以后进入尾盘属期，甲公司在每季度结束后应就上季度属期的销售收入按尾盘销售方法申报纳税。总体看，甲公司1—4月销售收入属于预征属期，5—9月销售收入属于清算属期，10月以后销售收入属于尾盘属期；除收入和扣除的归集期间存在差异外，清算属期和尾盘属期的计税方法相同。